O que você sabe sobre a rescisão de contrato de locação?

rescisão de contrato de locação

Quem assina um contrato de locação de imóvel espera que o ajuste seja cumprido até o final e sem dores de cabeça. No entanto, não são raros os casos em que as más condições da unidade, as perturbações descobertas tardiamente com a vizinhança (inquilino), os reiterados atrasos de aluguéis ou até mesmo as multas condominiais (locador) forçam a rescisão de contrato de locação.

Mas isso é permitido por lei? Se sim, quando essa rescisão antecipada de contrato tem proteção legal? São essas respostas que você confere a partir de agora!

É possível rescindir um contrato de locação antes do prazo?

É possível sim rescindir um contrato de aluguel antes do prazo, mas a fundamentação e as sanções dependem de qual parte fará a rescisão antecipada de contrato e em qual situação. A legislação-base para entender sobre o tema é a Lei Federal nº 8.245/1991 que, em seu artigo 4º, determina:

"Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. "    

Qual é a diferença da rescisão pelo inquilino e pelo locador?

De forma geral, a Lei permite a rescisão antecipada do contrato de locação pelo inquilino, mas veda o rompimento por parte do locador. Mas existem várias exceções para cada uma das situações.

Rescisão de contrato de locação pelo locador

Como você viu no art. 4º da Lei do Inquilinato, citado acima, o locador deverá cumprir o prazo do contrato, não havendo possibilidade de retomada antecipada do imóvel (por razões que vão da segurança jurídica à proteção familiar e da dignidade humana).

Uma exceção é quando o imóvel alugado for não residencial em ambiente urbano (art. 54-A da Lei de Locações), cujo locador esteja envolvido em prévia aquisição, construção ou reforma de grande proporção. Nesse caso, prevalecem as condições livremente ajustadas no contrato.

Segundo o art. 9º, a rescisão antecipada de contrato também pode ocorrer nas seguintes situações:

  • por comum acordo;
  • por prática de infração legal ou contratual por parte do inquilino;
  • pela ausência de pagamento do aluguel e demais encargos;
  • para realização de reformas emergenciais determinadas pelo Poder Público, que inviabilizem a permanência do inquilino no imóvel ou que não sejam de sua concordância.

O locador não poderá usar uma eventual isenção de multa para tentar validar a rescisão de contrato de locação, salvo nos casos citados acima.

Caso o contrato tenha prazo de vigência inferior a 30 meses, há ainda outras exceções em que é possível pedir a desocupação do imóvel (conforme art. 47):

  • por conta da extinção do contrato de trabalho do inquilino, se sua ocupação estiver diretamente relacionada ao seu emprego (paga pelo empregador, por exemplo);
  • se o pedido for feito para uso da unidade pelo próprio locador, pelo seu cônjuge/companheiro, bem como pelos seus filhos ou pais, desde que estes não tenham imóvel próprio;
  • se a retomada estiver relacionada à realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída em pelo menos 20% ou que destinem a unidade para fins hoteleiros;
  • se a vigência ininterrupta da locação (total) for maior que 5 anos.

Rescisão de contrato de locação pelo inquilino

Diferentemente do locador, a Lei não obriga o inquilino a permanecer no imóvel até o final do contrato. No entanto, de forma geral, é exigido, nesses casos, o pagamento de uma multa proporcional ao tempo que falta para o encerramento do contrato, utilizando a base de cálculo que seja estipulada em contrato (geralmente, 3 meses de aluguel).

Assim como o citado acima, as exceções se resumem aos casos de:

  • comum acordo, prevendo isenção da multa;
  • prática de infração legal ou contratual por parte do proprietário.

Há também entendimento jurisprudencial de que, havendo vícios de manutenção, o locatário pode pedir a rescisão sem multa, fundamentado no art. 475 do Código Civil:

"A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos."

A Lei de Locações não deixa dúvidas de que é dever do proprietário entregar o imóvel em estado adequado. Nesse caso, inclusive, além de não precisar pagar a multa, o locatário pode solicitar ao juiz indenização por perdas e danos.

E por falar em Poder Judiciário, vale mencionar que, conforme ampla jurisprudência a respeito, a mera rescisão antecipada de contrato não enseja dano moral. Ressalte-se também que a simples alegação de crise econômica não tem sido suficiente para convencer o Judiciário a isentar o locatário do pagamento da multa por rescisão de contrato de locação.

Qual é a multa rescisória por quebra de contrato?

Ao contrário do locador, que via de regra não pode solicitar o imóvel antes do final do contrato, o inquilino pode devolver a unidade durante sua vigência, mas, nesse caso — a não ser que haja alguma previsão contratual explícita de isenção de multa compensatória — essa entrega vai ser penalizada com a obrigatoriedade de pagamento de um valor proporcional ao tempo que falta.

Embora a Lei do Inquilinato não fale de valores exatos, o mercado imobiliário convencionou adotar como multa por rescisão de contrato de locação o montante equivalente a 3 vezes o valor do aluguel. Vale aqui o disposto no art. 413 do Código Civil:

"A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio."

Traduzindo, as partes são livres para ajustar o valor da multa, mas se houver exageros, uma ação judicial pode devolver a razoabilidade e a proporcionalidade aos termos contratuais.

Ok, mas como fazer o cálculo da rescisão de contrato de locação? É preciso usar ferramentas tecnológicas para fazer essas contas?

Não se preocupe, os cálculos são bastante simples. Partindo do exemplo mais comum usado nesses ajustes locatícios (de 3 vezes o valor do aluguel), você pode fazer o cálculo seguindo o exemplo abaixo.

Imaginemos um aluguel pactuado em R$ 2.800,00 por mês (sem taxa condominial). Suponhamos também que estamos tratando de um contrato de 30 meses, o qual, por razões de foro íntimo do inquilino, será quebrado no 20º mês. Nesse caso, o valor da multa seria:

  • Multa contratual: (R$ 2.800,00 × 3) = R$ 8.400,00;
  • Proporcionalidade: R$ 8.400 ÷ 30 meses = R$ 280,00 por mês faltante;
  • Multa aplicada no caso concreto: 10 meses faltantes × R$ 280,00 = R$ 2.800,00.

Viu como é simples?

Assim como no caso do próprio contrato de locação, a forma mais rápida e menos burocrática de fazer uma carta de rescisão contratual é por meio de assinatura eletrônica que, para fins de celebração de aluguel de imóvel, tem exatamente a mesma validade jurídica de uma assinatura manuscrita. A diferença é que você não precisa correr de um lado para o outro atrás de vias, coleta de firma, reconhecimentos notariais etc.

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