Alienação de imóveis: quais são os tipos e como funciona a venda

A alienação de imóveis é um dos métodos mais utilizados no Brasil para realizar o sonho da casa própria. Embora isso possa parecer um termo incompreensível, é simplesmente uma garantia de pagamento.

Uma alienação de imóveis envolve o contrato entre um cliente e uma instituição financeira para financiar a compra de um bem. No entanto, deve-se notar que, enquanto a dívida não é paga integralmente, o comprador tem apenas a posse do imóvel, que serve como garantia de pagamento.

Caso esteja planejando comprar casa ou apartamento com alienação de imóveis, é extremamente importante conhecer o que é e como funciona esse tipo de negociação. Continue a leitura!

O que significa alienação de imóveis na prática?

A alienação de imóveis nada mais é do que um bem usado como garantia para quitar uma dívida. Essa é uma alternativa muito comum no mercado imobiliário para a liberação de um imóvel, sendo o credor o banco que financia ou a própria construtora.

Ou seja, o comprador faz uso de um imóvel que não lhe pertence como garantia do financiamento e, após o pagamento de todas as dívidas, o imóvel é automaticamente transferido para o atual proprietário. Porém, se o pagamento não for efetuado, o credor pode exigir a execução dessa garantia, tomando o imóvel de volta.

Pela segurança que traz, essa opção é bastante utilizada em negociações imobiliárias.

Como funciona a alienação de imóveis?

O contrato de compra e venda contém um período de carência, ou seja, uma tolerância para atrasos no pagamento das parcelas. Ao fim desse prazo, o banco constituirá em mora por notificação extrajudicial: o devedor recebe a notificação e tem a oportunidade de quitar o valor devido.

Vale lembrar que, além das parcelas vencidas, o devedor também terá que pagar juros, multas, taxas contratuais e judiciais, impostos, condomínio e despesas com cobranças e citações. Se tudo for devidamente pago, o contrato mantém-se válido.

No entanto, se o pagamento não ocorrer, a propriedade será transferida para o banco — o que vai constar, inclusive, no registro do imóvel. Com isso, a instituição financeira, como única proprietária, terá um prazo de 30 dias a 60 dias para realizar um leilão extrajudicial com o intuito de vender o imóvel a um terceiro interessado.

É possível comprar um imóvel alienado?

Um imóvel alienado pode, sim, ser comprado. No entanto, como qualquer tipo de transação imobiliária, deve-se ter muita atenção para garantir a segurança das negociações. Esse tipo de transação acontece por meio de leilão e é dividida em três etapas.

Primeiramente, o lance mais baixo é feito a partir da avaliação da casa, conforme descrito no contrato de financiamento. Se não houver comprador, inicia-se a segunda etapa.

Nesse caso, aceita-se o lance mais elevado desde que ele seja igual ou superior ao montante da dívida (acrescido dos custos de execução e da comissão do leiloeiro).

Se o imóvel não for vendido, será realizado um terceiro leilão, com valor do menor lance a ser determinado pelos credores. 

Essa pode ser uma boa oportunidade para comprar uma casa ou apartamento, pois as instituições financeiras têm grande interesse em vender rapidamente esses ativos, uma vez que os custos para mantê-los aumentam com o tempo. Com isso, há maior agilidade nas negociações, e preços bastante acessíveis podem ser obtidos.

Qual é a diferença entre alienação fiduciária e hipoteca?

Embora também funcione como garantia, a diferença entre uma alienação fiduciária e uma hipoteca é que, na alienação, a instituição credora é a proprietária indireta do imóvel; na hipoteca, o imóvel é registrado apenas em nome do devedor .

Outra diferença entre os dois tipos de garantia é que, na alienação, o título é distribuído entre o devedor e o credor, pois o imóvel é a garantia do pagamento. Por outro lado, na propriedade hipotecada, o devedor detém o título total.

Como funciona o contrato de imóveis alienados?

Os contratos de alienação fiduciária de imóveis devem ser registrados no cartório de imóveis para que a titularidade dos bens seja formalizada em nome dos credores fiduciários.

É nesse momento que ocorre a chamada “divisão de propriedade”, com o devedor fiduciário tornando-se o proprietário direto do ativo e o credor fiduciário tornando-se o proprietário indireto. Nos termos da Lei nº 9.514/97, o contrato precisa conter:

• o valor da dívida;
• o prazo e as condições de pagamento;
• a taxa de juros e demais encargos;
• cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição completa do imóvel;
• a garantia de que o devedor tenha a livre utilização do bem sob sua responsabilidade (desde que os pagamentos estejam em dia);
• a indicação do valor do imóvel (caso haja inadimplência e seja necessário leiloar); e
• cláusula que regule os procedimentos do possível leilão.

Ao final do pagamento da dívida e de todos os encargos, é responsabilidade do credor fornecer o termo de quitação ao devedor no período de 30 dias — sob pena de multa de 0,5% ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato.

Para que a propriedade fiduciária seja cancelada, o termo deve ser registrado no mesmo cartório em que a primeira foi gerada. Assim, o devedor passa a ser o proprietário pleno do imóvel.

Em resumo, a alienação de imóveis é um tipo de transação muito utilizado por bancos e outras instituições para facilitar o parcelamento e venda de bens. Mas é importante estar atento aos termos e às consequências do não pagamento dos valores acordados. 

Além disso, para evitar multas e juros, a agilidade e a praticidade nas relações contratuais fazem toda a diferença. Com o uso de ferramentas de automação, é possível gerar, editar, armazenar e gerenciar contratos, além de acessá-los a qualquer momento e em qualquer lugar.

Agora que você já conhece como funciona a alienação de imóveis, que tal continuar aprendendo com a gente? Descubra 7 formas de adicionar valor aos seus contratos e acelerar o seu negócio.